2.2万/平买桂城新盘,省一级学区!真这么香?
有的盘,一出来,额头上就写着个“香”字。
这个盘在桂城非常中心的地段,最低2.2万/㎡,92㎡三房才210万,学位对口省一级花苑小学。
还有还有,阳台看出去的景观是这样的,不禁让人脱口而出:是心动啊~
| 项目北向景观
如果你有加那么一两个中介,一定会看到他们狂推这个项目:
桂南星晴公馆
此前也有网友问基哥,这个真·桂城盘好便宜啊,一路之隔的南海万科二手都3万/㎡,现在买入以后能升值不?
今天咱们就来谈谈它。
01.
真的便宜吗?
8个户型哪个性价比最高?
这个盘的价格差,大得有点夸张。
6楼以下最便宜,其中最低的是3楼,正对有一堵墙的空中花园,东向对着花苑广场的老旧社区,南向对着南侧的的东二村。低层真的毫无景观可言,单价在2.2-2.5万/㎡。
20楼往上价格就贵了,卖2.9-3.1万/㎡,但要去到30层以上,才能远眺千灯湖,这个价其实都可以买到南海万科了。
具体到户型,单价从便宜到贵的排序是这样的:
【05】98㎡,三房两卫,东望花苑广场
【06】92㎡,三房两卫,东望花苑广场
【04】94㎡,三房两卫,北望虫雷岗塔
【03】68㎡,两房一卫,北望虫雷岗塔
【02】97㎡,三房两卫,北望虫雷岗塔
【01】120㎡,四房两卫,南望东二村
【07】104㎡,三房两卫,南望东二村
【08】104㎡,三房两卫,南望东二村
从投资的角度看,选择10楼以下的单位更实际,也就是把单价控制在2.5万/㎡以下。
户型的话,68㎡的两房总价低,作为出租、学区房也是可以的,但目前只剩19楼以上的单位了,总价200万起步,折合单价2.9万/㎡,说实话不是很推荐。
从转手的角度看,三房比两房的受众更多,更有普适性。
东向的05、06三房户型虽然价格稍低一些,但存在暗卫的情况,动静分区也做得不好,低层单位总价约210-230万,望花苑广场景观一般。
| 十几层望花苑广场景观
相比之下北向的02、04户型布局靓仔一点,其中04的性价比会更高。基哥看房时,04单位最低还有8楼,总价约240万,折合单价约2.5万/㎡。
这个户型这个价格,自住将就一下也是舒适的,毕竟这里是真的桂城中心呀,地铁站、商场、学校都不远,240万新三房还要啥自行车!
02.
为什么便宜?
单体楼、高密度与产权缩水
是不是有点疑惑为啥这盘价格这么低?原因是很复合的。
首先,该盘是一座单体楼,一楼是街铺,3楼有个小小的空中花园,楼下还有部分露天停车场,整体感觉更像公寓项目,这对于价格的伤害还是蛮大的。
| 楼下街铺
其次,该盘是3梯8户,从3楼到32楼,整体有240户,密度不小,舒适度就下降了。
再有,该盘产权缩水18年,其实这个影响不大,但还是会有不少购房者介意此事,一般市面上产权缩水的项目,都会卖得便宜些许的。
| 68㎡板房实景图
虽然房地产这行一直推崇地段论,但也要看什么产品。
说到底,房子始终是用来住人的,如果一个项目在居住层面上,舒适度比正常的项目低,的确会在价格上低于市场价。
03.
以后能升值吗?
不妨参考同类型产品的二手命运
按照一般的逻辑来看,桂城地段这么好的楼盘,现在才卖2.5万,以后涨价空间很大呀!
大家要记住,凡事都不是绝对的。
在桂城有一些楼盘,早已走过星晴公馆的路子,例如在南海大道旁的悦万城。
▲悦万城实景
该盘是标准的住宅属性,大户型是130-215㎡,2梯3户,小户型是40-80㎡,3梯10户,当年一手价卖到2018年的时候是2.5-2.6万/㎡,带装修发售。
说实话,这个价格在当年也不算便宜,只不过小户型总价低,对很多投资客蛮有吸引力的。
目前,贝壳数据显示,悦万城的二手挂牌均价在2.2-2.5万/㎡,天啊,这都3年了,千灯湖的涨价仿佛跟它没有任何关系,遗世而独立。
二手交投也不太活跃,贝壳上的成交数据还停留在去年10月,不过那边有不少私人中介门店,部分成交量无法统计。
这个盘,对于想在桂城买房自住的人来说,挺宝藏的。总价200多万的三房,能在桂城买到这么核心的社区,北向单位可以无遮挡看千灯湖,学位分配灯湖六小,映月中学,各方面都不错。
不过,对于投资客来说,16年1.7万/㎡买入的还好,如果是18年用2.6万/㎡买入的,就真的套得牢牢的了。
再来看另一个例子,14年楼龄的桂南名都。
说起来,桂南名都跟星晴公馆还是同一个开发商来着,70年产权,由7栋住宅+1栋公寓式住宅组成,该公寓式住宅为“L字型”设计,4梯27户,主打29/39/42/53/60㎡的小户型。
当年一手楼销售大约在2007-2013年的时期,售价已无记录可查,个别业主表示入手价在0.9-1.2万/㎡左右。
▲桂南名都纯公寓式住宅楼栋
目前,二手挂牌价方面,小户型约1.8-2.2万/㎡,隔壁80-100㎡的楼栋贵一点,毕竟是2梯4户的,约2.3-2.6万/㎡,还有两套三房挂到了3万/㎡。
成交方面,整体在2万/㎡上下徘徊,毕竟楼龄摆在那里。
是不是听着比悦万城好多了?好歹是涨了呀?单价从1万到2万,香着呢!
别开心得这么早,来自贝壳的成交记录显示,该盘的二手成交价,2017年初就已经停留在2万/㎡上下,比较高的已经有2.2万/㎡的成交价。
也就是说,这盘已经4年没有涨过了!
这当真是:任凭风雨吹打,我自岿然不动。
其实,除了以上两个项目,还有桂城的美邦公寓、禅城的国瑞铂金公馆,都是披着公寓的皮,却有着住宅性质的灵魂,同样是小户型,高密度的配置。
说了这么多,到底星晴公馆买不买得过呢?
一、如果你实在钱少:一套房都没有,家中孩儿没学位,月供能力也不高,那么买这里是可以的,小杠杆撬动桂城的生活圈子,省一级的花苑小学,幸福感妥妥儿的。
只要你不介意房子升值空间小这件事,就不会有烦恼。
二、如果你考虑投资:尽量选择户型规整的三房,单价控制在2.5万/㎡以下,并做好长远升幅有限,主要打出租牌的心理准备。
关键是不要看到隔壁老王的房子蹭蹭涨,而自己的像乌龟一样爬,酸得夜不能寐。
三、如果你预算比较多:首付有将近100万的,那还是在桂城看看比较正常的社区,未来增值更有保障。
【土推】顺德推介12宗靓地!一半在三龙湾
【踩盘】为何伦教多小户型?这下终于明白了
【配套】看完这份招生方案,挑幼儿园太难了